Qual a tributação da venda de imóvel em uma holding?

By Pavanello AssessoriaHolding Familiar
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A estrutura de holding familiar tem ganhado cada vez mais espaço entre empresários e profissionais liberais, principalmente quando envolve planejamento patrimonial e sucessório. Porém, quando surge a necessidade de alienar um bem, surge também uma dúvida comum: como funciona a tributação da venda de imóvel na holding familiar?

Neste artigo, explicamos de forma clara como ocorre a tributação de holding nessa operação, os percentuais aplicáveis, os regimes fiscais envolvidos e o que considerar antes de tomar essa decisão estratégica.

Regimes tributários e seus impactos na venda de imóveis

O impacto fiscal da alienação de imóveis por uma holding depende diretamente do regime tributário adotado. Os mais comuns são:

Lucro Presumido

É o regime mais usual para holdings patrimoniais. Nesse caso, presume-se uma margem de lucro fixo sobre o valor da venda do imóvel. A tributação ocorre da seguinte forma:

  • IRPJ: 15% sobre 8% da receita da venda (efetivamente, 1,20%);
  • CSLL: 9% sobre 12% da receita da venda (efetivamente, 1,08%);
  • PIS e Cofins: 0,65% e 3%, respectivamente, sobre o valor total da receita.

Assim, a carga tributária total gira em torno de 6,73% sobre o valor da venda do imóvel.

Lucro Real

Nesse regime, a tributação incide sobre o lucro efetivamente apurado na venda, e não sobre uma presunção. A carga tributária pode chegar a:

  • IRPJ: 15% (acrescido de 10% sobre o que exceder R$20 mil mensais);
  • CSLL: 9%.

A depender do lucro gerado e da estrutura contábil da empresa, os tributos podem ultrapassar 25% ou até 34% do ganho obtido com a venda.

Quantos por cento a holding paga na venda de imóvel?

Essa é uma das dúvidas mais comuns entre os gestores patrimoniais. A resposta depende de como o imóvel foi adquirido e do regime tributário da holding. Considerando os cenários mais frequentes:

  • No Lucro Presumido, a alíquota final gira em torno de 6,73% sobre o valor da venda;
  • No Lucro Real, a alíquota pode chegar a 34% sobre o lucro contábil apurado.

É essencial considerar o valor contábil do imóvel e seu valor de mercado. Quanto maior for a diferença entre eles, maior tende a ser o lucro apurado e, consequentemente, o imposto devido.

Quando a venda de imóvel por holding é vantajosa?

A estrutura de holding pode ser bastante eficaz para venda de imóveis, desde que bem planejada. É vantajosa principalmente quando:

  • O imóvel foi adquirido pela holding com valor contábil próximo ao valor de venda;
  • A venda está alinhada com o planejamento societário e patrimonial;
  • O regime tributário permite aproveitamento de créditos ou compensações;
  • Existe interesse em reinvestir o valor da venda dentro da própria holding.

Por outro lado, vender o imóvel de forma precipitada, sem planejamento ou simulação fiscal, pode resultar em perda financeira.

Riscos e cuidados ao vender imóveis em holding

Mesmo com benefícios evidentes, a venda de imóvel holding familiar tributação exige atenção a alguns pontos críticos:

  • Escrituração contábil correta: é preciso garantir que o valor do imóvel esteja corretamente registrado;
  • Apuração e recolhimento de tributos: IRPJ, CSLL, PIS e Cofins devem ser calculados com precisão;
  • Justificativa negocial: a operação deve ter propósito legítimo, evitando riscos de autuação por simulação;
  • Distribuição dos lucros: deve ser feita dentro dos parâmetros legais para evitar tributação adicional na pessoa física.

Holding familiar pode vender imóvel a qualquer momento?

Sim, a holding pode vender o imóvel a qualquer momento, desde que a operação seja formalizada corretamente. O contrato de compra e venda deve ser assinado pela empresa, com todas as cláusulas comerciais detalhadas e aprovação prévia dos sócios, quando exigido pelo contrato social.

Entretanto, é essencial avaliar o momento fiscal da empresa, os efeitos na contabilidade e a destinação dos recursos. Muitas vezes, uma venda mal planejada pode gerar tributos desnecessários ou comprometer a estrutura patrimonial familiar.

Implicações na declaração de IR dos sócios

Se a venda do imóvel gerar lucro, esse valor poderá ser distribuído aos sócios como dividendos, desde que a operação tenha sido tributada corretamente na holding. Nesse caso:

  • Os lucros distribuídos podem ser isentos de IRPF, se registrados como lucros apurados e distribuídos dentro das regras da legislação vigente;
  • Se a distribuição ocorrer fora dos padrões legais, há risco de tributação como rendimento, o que pode gerar imposto de até 27,5% na pessoa física.

Por isso, toda distribuição deve ser cuidadosamente documentada e seguir os critérios definidos pela contabilidade.

A importância de contar com uma assessoria contábil especializada

O sucesso da venda de imóvel holding familiar tributação depende de uma análise técnica rigorosa, considerando aspectos contábeis, fiscais e societários. Com uma assessoria especializada, é possível:

  • Simular cenários tributários antes da venda;
  • Identificar oportunidades de economia fiscal;
  • Evitar riscos legais e autuações;
  • Garantir conformidade com a legislação vigente.

Contar com profissionais experientes assegura que a operação ocorra com segurança jurídica e eficiência tributária, protegendo o patrimônio da família.

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